Prawo obrotu nieruchomościami

Dbając o jakość naszych usług – w oparciu o nasze doświadczenie oraz obowiązujące przepisy prawa, stworzyliśmy bazę wiedzy na temat ważnych aspektów prawnych związanych z obrotem nieruchomościami.

Przedstawione artykuły nie stanowią porad prawnych.

W obrocie nieruchomościami często zawarcie umowy sprzedaży poprzedza zawarcie przedwstępnej umowy sprzedaży. Użyteczność umowy przedwstępnej pojawia się w sytuacjach gdy niezwłoczne zawarcie umowy sprzedaży (umowy definitywnej, ostatecznej) nie jest możliwe ze względu na istniejące przeszkody prawne lub faktyczne (np. finansowanie zakupu nieruchomości z kredytu hipotecznego, nieuregulowany stan prawny nieruchomości) lub z jakichkolwiek innych powodów dla stron niezwłoczne zawarcie umowy sprzedaży jest niedogodne, lecz chcą one zapewnić sobie zawarcie takiej umowy w przyszłości.

Definicja umowy przedwstępnej

Definicję umowy przedwstępnej zawiera art. 389 Kodeksu Cywilnego.
Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie strony zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna) powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej (w praktyce chodzi o umowę definitywną, w omawianym przykładzie umowę przyrzeczoną sprzedaży). Z powyższego wynika, że umowa przedwstępna powinna zawierać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej sprzedaży.
Należy podkreślić, iż umowa przedwstępna jest świadczeniem. Świadczeniem, do którego zobowiązuje się strona w umowie przedwstępnej, jest zawarcie innej umowy, nazywanej umową przyrzeczoną (definitywną). Na to świadczenie składa się zawsze złożenie oświadczenia woli, a w pewnych przypadkach także inne zachowania niezbędne do zawarcia umowy (np. uzyskanie zezwolenia organu administracji)
Umowę zatem zawiera się przez zgodne oświadczenie woli stron.

W praktyce: W umowie przedwstępnej sprzedaży Sprzedający zobowiązuje się sprzedać oznaczoną nieruchomość za określoną cenę, a Kupujący zobowiązuje się kupić tę nieruchomość.


Istotne elementy umowy przyrzeczonej
Jak już wyżej wspomniano, zgodnie z art. 389 Kodeksu cywilnego umowa przedwstępna powinna określać dla swojej ważności istotne postanowienia umowy przyrzeczonej, czyli powinna określać co najmniej minimalną treść umowy przyrzeczonej (definitywnej). Np. Jeżeli umową przyrzeczoną (definitywną) ma być umowa sprzedaży nieruchomości, należy w umowie przedwstępnej określić co najmniej przedmiot sprzedaży (nieruchomość) i cenę. Po zmianie Kodeksu cywilnego ustawą z dnia 14.02.2003r. ( Dz.U. Nr 49, poz. 408) dla ważności umowy przedwstępnej nie jest wymagane określenie terminu zawarcia umowy przyrzeczonej, gdyż reguluje to art. 389 § 2 Kodeksu Cywilnego, zgodnie z którym jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia. Oznacza to, że termin roczny jest terminem zawitym i po upływie tego terminu zobowiązanie z umowy przedwstępnej wygasa. Należy wyraźnie podkreślić, iż niedopuszczalne jest żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej po upływie rocznego terminu zawitego, ponieważ ustaje obowiązek zawarcia takiej umowy, a tym samym zachodzi nie tylko niemożność dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej ale również niemożność żądania odszkodowania.

W praktyce: Wskazanie terminu zawarcia umowy przyrzeczonej w umowie przedwstępnej jest wskazane, ponieważ wyraźnie określa termin spełnienia świadczenia.


Forma umowy przedwstępnej
Umowa przedwstępna z prawnego punku widzenia dla swojej ważności nie wymaga zachowania formy szczególnej ani pod rygorem nieważności, ani dla celów dowodowych.
Forma szczególna jest jednak wymagana dla wywołania określonych skutków prawnych.
Oznacza, to że dla ważności umowy przedwstępnej nie jest wymagana forma szczególna (zatem umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości może być zawarta np. w zwykłej formie pisemnej), ale dla wywołania określonych skutków prawnych, umowa przedwstępna powinna czynić zadość wymaganiom co do formy od której zależy ważność umowy przyrzeczonej – wówczas strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej.

Co to oznacza w praktyce?
W przypadku zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości w formie szczególnej - aktu notarialnego - strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej przed sądem. Zgodnie z art. 64 Kodeksu cywilnego prawomocne orzeczenie sądu stwierdzające obowiązek danej osoby do złożenia oznaczonego oświadczenia woli, zastępuje to oświadczenie. Z takiego uprawnienia nie można skorzystać w przypadku umowy przedwstępnej zawartej w zwykłej formie pisemnej. Należy podkreślić, iż umowa przedwstępna zawarta bez zachowania formy aktu notarialnego nie jest z mocy prawa nieważna, ale nie powoduje skutku prawnego w postaci roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej (definitywnej).

Roszczenia z umowy przedwstępnej
W przypadku uchylenia się od zawarcia umowy przyrzeczonej przez stronę zobowiązaną do jej zawarcia, drugiej stronie przysługują alternatywnie dwa roszczenia na mocy art. 390 Kodeksu cywilnego.

Roszczenie o odszkodowanie - (skutek słabszy – odszkodowanie)
W przypadku gdy strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej ( w granicach ujemnego interesu umownego). Przez odszkodowanie w granicach ujemnego interesu umownego należy rozumieć wyrównanie uszczerbku majątkowego, który uprawniony poniósł dlatego, że zawarł umowę przedwstępną np. koszty notarialne, koszty porad prawnych, koszty związane z udzieleniem kredytu itp.

Roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej - (skutek silniejszy – roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej - pod warunkiem, że umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości została zawarta w formie szczególnej - aktu notarialnego)
Jeżeli umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności co do formy ( umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości została zawarta w formie aktu notarialnego) druga strona może dochodzić przed sądem zawarcia umowy przyrzeczonej (definitywnej). Zgodnie z art. 64 KC prawomocne orzeczenie sądu stwierdzające obowiązek danej osoby do złożenia oznaczonego oświadczenia woli, zastępuje to oświadczenie.


Ujawnienie roszczenia w księdze wieczystej
Ponadto, w przypadku zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego ( formie szczególnej) zgodnie z art. 16 ust. 1 i 2 pkt.2 ustawy z dnia 6 lipca 1982r. o księgach wieczystych i hipotece ( D. U. Nr 19, poz. 147 z późn. zm.) istnieje możliwości ujawnienia w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, będącej przedmiotem umowy przedwstępnej - roszczenia o zawarcie umowy o przeniesienie własności nieruchomości. Roszczenie to, dzięki ujawnieniu w księdze wieczystej, staje się skuteczne wobec każdoczesnego właściciela nieruchomości. Osoba, na rzecz której dokonany został wpis roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości z umowy przedwstępnej może go dochodzić na podstawie art.17 ustawy z dnia 6 lipca 1982r. o księgach wieczystych i hipotece ( D. U. Nr 19, poz. 147 z późn. zm.) w stosunku do każdoczesnego właściciela nieruchomości, wywodzącego swoje prawo z nabycia dokonanego po ujawnieniu roszczenia w księdze wieczystej.


Dodatkowe zastrzeżenia umowne
W praktyce obrotu nieruchomościami umowy przedwstępne często zawierają dodatkowe zastrzeżenia umowne, takie jak zadatek czy kara umowna, których celem jest z reguły zabezpieczenie rzeczywistego ich wykonania.
Najczęściej spotykamy zadatek.
Zgodnie z treścią art. 394 Kodeksu cywilnego wobec braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczania terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.
W razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała. Jeżeli zaliczenie nie jest możliwe zadatek ulega zwrotowi.
W razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To sama dotyczy sytuacji, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony.

Przedawnienie
Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta, a jeżeli sąd oddali żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej, roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym orzeczenie sądu stało się prawomocne.

Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości dla swojej ważności nie wymaga zachowania formy szczególnej  ani pod rygorem nieważności, ani dla celów dowodowych. 
Forma szczególna jest jednak wymagana dla wywołania określonych skutków prawnych.  
Oznacza, to że dla ważności umowy przedwstępnej nie jest wymagana forma szczególna, ale dla wywołania określonych skutków prawnych – umowa przedwstępna  powinna czynić zadość wymaganiom co do formy od której zależy ważność umowy przyrzeczonej ( umowa przyrzeczona sprzedaży nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego) – wówczas strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej. W przypadku zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości  w kwalifikowanej formie szczególnej tj. w formie aktu notarialnego -  strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej przed sądem w sytuacji gdy druga strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży uchyla się od jej zawarcia. Zgodnie z art. 64 Kodeksu cywilnego prawomocne orzeczenie sądu stwierdzające obowiązek danej osoby do złożenia oznaczonego oświadczenia woli, zastępuje to oświadczenie. Z takiego uprawnienia nie można skorzystać w przypadku umowy przedwstępnej zawartej w zwykłej formie pisemnej, ponieważ nie czyni ona zadość wymaganiom co do formy od której zależy ważność umowy przyrzeczonej. Przypomnijmy, że zawarcie umowy przyrzeczonej sprzedaży nieruchomości  (sprzedaż nieruchomości) wymaga zachowania formy aktu notarialnego. Należy podkreślić, iż umowa przedwstępna zawarta bez zachowania formy aktu notarialnego nie jest z mocy prawa nieważna, ale nie powoduje skutku prawnego w postaci roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej (definitywnej). 


 Roszczenia z umowy przedwstępnej 
W przypadku uchylenia się od zawarcia umowy przyrzeczonej przez stronę zobowiązaną do jej zawarcia, drugiej stronie przysługują alternatywnie dwa roszczenia na mocy art. 390 Kodeksu cywilnego. 
Po pierwsze
Roszczenie  o odszkodowanie (skutek słabszy – odszkodowanie) 
W przypadku gdy strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej ( w granicach ujemnego interesu umownego). Przez odszkodowanie w granicach ujemnego interesu umownego należy rozumieć wyrównanie uszczerbku majątkowego, który uprawniony poniósł dlatego, że zawarł umowę przedwstępną np. koszty notarialne, koszty porad prawnych, koszty związane z udzieleniem kredytu itp. 
Po drugie 
Roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej (skutek silniejszy – roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej - pod warunkiem, że umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości została zawarta w formie  szczególnej - aktu notarialnego)
Jeżeli umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności co do formy ( umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości została zawarta w formie aktu notarialnego) druga strona może dochodzić przed sądem zawarcia umowy przyrzeczonej (definitywnej). Zgodnie z art. 64 KC prawomocne orzeczenie sądu stwierdzające obowiązek danej osoby do złożenia oznaczonego oświadczenia woli, zastępuje to oświadczenie.  


Ujawnienie roszczenia w księdze wieczystej 
Ponadto, w przypadku zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego ( formie szczególnej) zgodnie z art. 16 ust. 1 i 2 pkt.2 ustawy z dnia 6 lipca 1982r. o księgach wieczystych i hipotece ( D. U. Nr 19, poz. 147 z późn. zm.) istnieje możliwości ujawnienia w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, będącej przedmiotem umowy przedwstępnej -  roszczenia o zawarcie umowy o przeniesienie własności nieruchomości. Roszczenie to, dzięki ujawnieniu w księdze wieczystej, staje się skuteczne wobec każdoczesnego właściciela  nieruchomości. Osoba, na rzecz której dokonany został wpis roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości z umowy przedwstępnej może go dochodzić na podstawie art.17 ustawy z dnia 6 lipca 1982r. o księgach wieczystych i hipotece ( D. U. Nr 19, poz. 147 z późn. zm.) w stosunku do każdoczesnego właściciela nieruchomości, wywodzącego swoje prawo z nabycia dokonanego po ujawnieniu roszczenia w księdze wieczystej. 


Dodatkowe zastrzeżenia umowne 
W praktyce obrotu nieruchomościami umowy przedwstępne często zawierają dodatkowe zastrzeżenia umowne, takie jak zadatek czy  kara umowna, których celem jest z reguły zabezpieczenie rzeczywistego ich wykonania. 
Najczęściej spotykamy zadatek. 
Zgodnie z treścią art. 394 Kodeksu cywilnego wobec braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczania terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy  dwukrotnie wyższej. 
W razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała. Jeżeli zaliczenie nie jest możliwe zadatek ulega zwrotowi. 
W razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To sama dotyczy sytuacji, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony. 


Przedawnienie
Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta, a jeżeli sąd oddali żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej, roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym orzeczenie sądu stało się prawomocne. 


W praktyce obrotu nieruchomościami umowy przedwstępne często zawierają dodatkowe zastrzeżenie umowne w postaci zadatku, który ma celu przede wszystkim zmobilizowanie stron transakcji do wykonania umowy i zabezpieczenie rzeczywistego ich wykonania.
Zadatek mobilizuje zarówno kupującego, który rezygnując z realizacji umowy przedwstępnej może zadatek utracić, jak i sprzedającego, który z kolei nie wykonując umowy, narażony jest na roszczenie stanowiące dwukrotną wartość zadatku. Zadatek jest instrumentem o charakterze sankcyjnym, który ma skłonić strony do wykonania umowy, ale również zrekompensować stronie uprawnionej do odstąpienia od umowy ewentualnej szkody, jaką poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy.

Zadatek uregulowany jest w art. 394 Kodeksu Cywilnego.
Zgodnie z treścią art. 394 Kodeksu cywilnego wobec braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczania terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.
W razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała. Jeżeli zaliczenie nie jest możliwe zadatek ulega zwrotowi.
W razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To sama dotyczy sytuacji, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony.


W praktyce:
W sytuacji, jeżeli za niewykonanie umowy przedwstępnej odpowiada jedna ze stron, np. dający zadatek (kupujący), który zrezygnował bez podania powodu z zakupu nieruchomości to wówczas druga strona (sprzedający) ma do wyboru alternatywnie jedno z dwóch zachowań.
Po pierwsze, zgodnie z art. 394 §1 KC może ona odstąpić od umowy (przedwstępnej) i zachować otrzymany zadatek.
Po drugie, jeżeli stronie tej zależy na realizacji umowy przedwstępnej i sprzedaży swojej nieruchomości, może ona domagać się wykonania przez kupującego zaciągniętych zobowiązań. Należy jednak podkreślić, że skuteczność żądania zawarcia umowy przyrzeczonej w przypadku sprzedaży nieruchomości zależy od zawarcia umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego, co wynika z art. 390 § 2 KC tj. w formie wymaganej dla umowy przenoszącej własność nieruchomości.

Analogicznie jest w sytuacji, w której za niewykonanie umowy przedwstępnej odpowiedzialna jest druga strona umowy, czyli strona, która zadatek otrzymała (sprzedający).
Jeśli właściciel nieruchomości (sprzedający) nie chce, pomimo wcześniejszych zobowiązań wynikających z umowy przedwstępnej, nieruchomości swojej sprzedać, dający zadatek (kupujący) może wówczas wybrać alternatywnie jedno z dwóch zachowań.
Po pierwsze, może odstąpić od umowy przedwstępnej i żądać sumy dwukrotnie wyższej od wartość danego zadatku, co przewiduje art. 394 § 1 KC.
Po drugie, jeżeli stronie tej zależy na realizacji umowy przedwstępnej i nabyciu nieruchomości, może domagać się zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży, uwzględniając jednak, że skuteczność żądania zawarcia umowy przyrzeczonej w przypadku sprzedaży nieruchomości zależy od zawarcia umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego, co wynika z art. 390 § 2 KC tj. w formie wymaganej dla umowy przenoszącej własność nieruchomości.

Instytucja najmu okazjonalnego uregulowana jest w ustawie z dnia 21 czerwca 2001r. o ochronie praw  lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. Nr 71, poz. 733, z późn.zm) – w rozdziale 2A.

Podstawowe informacje

Umowa najmu okazjonalnego lokalu jest umową najmu lokalu służącego do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych. 

Wynajmujący - właściciel będący osobą fizyczną, nieprowadzący działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali.

Obowiązek Wynajmującego -  zgłoszenie zawarcia umowy najmu okazjonalnego lokalu naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania właściciela, w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu.

Warunki skorzystania z instytucji najmu okazjonalnego:
- zawarcie umowy najmu w formie pisemnej pod rygorem nieważności na czas oznaczony nie dłuższy niż 10 lat. 


Do umowy najmu okazjonalnego załącza się w szczególności:

-  oświadczenie najemcy składane w formie aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji co do obowiązku opróżnienia i wydania lokalu zajmowanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego  

W oświadczeniu takim najemca zobowiązuje się w określonej sytuacji do opróżnienia i wydania lokalu, z którego korzysta na podstawie umowy najmu okazjonalnego.  W sytuacji gdy po rozwiązaniu lub wygaśnięciu umowy najmu najemca nie opróżnia dobrowolnie lokalu, właściciel doręcza najemcy pisemne żądanie opróżnienia lokalu z podpisem urzędowo poświadczonym. W żądaniu takim właściciel zobowiązany jest  określić termin, w ciągu którego najemca  ma opuścić lokal. Termin ten nie może być krótszy niż 7 dni. Dopiero po upływie tego terminu właściciel uprawniony jest do uzyskania klauzuli wykonalności i następnie wszczęcia egzekucji na podstawie oświadczenia złożonego w formie aktu notarialnego, załączanego do umowy najmu.

-  wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia i wydania lokalu
 - w przypadku jednak gdy najemca nie dysponuje własnym lokalem, do umowy najmu należy załączyć oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu o tym, że wyraża zgodę na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu. Oświadczenie to na żądanie wynajmującego załącza się z notarialnie poświadczonym podpisem.
Jeżeli najemca utraci możliwość zamieszkiwania w lokalu wskazanym powyżej, wówczas zobowiązany jest on powiadomić właściciela wynajmowanego lokalu w terminie 21 dni o tym fakcie i wskazać inny lokal wraz z oświadczeniem jego właściciela. Brak spełnienia tego obowiązku skutkuje powstaniem po stronie właściciela wynajmowanego lokalu prawa do wypowiedzenia umowy najmu okazjonalnego. Wypowiedzenie składa się w formie pisemnej z zachowaniem co najmniej 7-dniowego okresu wypowiedzenia.


Ustanie stosunku najmu:

W razie wygaśnięcia lub rozwiązania umowy najmu okazjonalnego ustaje stosunek prawny wynikający z zawartej umowy i najemca traci podstawę prawną do zajmowania lokalu. Powinien opróżnić zajmowany lokal i wydać go  właścicielowi. 
W przypadku jednak gdy tego nie uczyni, to właściciel lokalu przed wszczęciem uproszczonej procedury egzekwowania wobec najemcy obowiązku opróżnienia lokalu powinien najpierw wystąpić do najemcy z żądaniem opróżnienia lokalu sporządzonym w formie pisemnej opatrzonej podpisem urzędowo poświadczonym. 

Żądanie opróżnienia lokalu zgodnie z art. 19d ust.3 powołanej ustawy powinno zawierać następujące elementy:
- oznaczenie właściciela oraz najemcy, 
- wskazanie umowy najmu okazjonalnego oraz przyczyny ustania stosunku z niej wynikającego, 
- termin, nie krótszy niż 7 dni od doręczenia żądania najemcy, w ciągu którego najemca i osoby z nim zamieszkujące mają opróżnić lokal.
 
Dopiero prawidłowo sformułowane i skutecznie doręczone  najemcy żądanie opróżnienia lokalu dają właścicielowi podstawę do wszczęcia uproszczonej procedury egzekwowania wobec najemcy  obowiązku opróżnienia przez najemcę zajmowanego lokalu. Jeżeli najemca pomimo skutecznego doręczenia mu żądania opróżnienia lokalu, nie zastosuje się do niego i  nadal nie opróżnia i nie wydaje lokalu właścicielowi, właściciel ma prawo złożenia wniosku do sądu o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu zawierającemu oświadczenie najemcy o dobrowolnym poddaniu się egzekucji, które stanowi załącznik do umowy najmu.
 
Wniosek o nadanie klauzuli wykonalności powinien zawierać następujące załączniki: 
 -żądanie opróżnienia lokalu  wraz z dowodem jego doręczenia najemcy albo dowodem wysłania przesyłką poleconą, 
- dokument potwierdzający przysługujący właścicielowi tytuł prawny do lokalu, którego opróżnienia dotyczy żądanie właściciela,
-  potwierdzenie zgłoszenia zawarcia umowy najmu okazjonalnego właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego.


W obrocie nieruchomościami często potocznie posługujemy się określeniem mieszkanie. Uczestnicy rynku nieruchomości często zadają nam pytanie, czym różni się lokal stanowiący odrębną nieruchomość od spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu? 
Poniżej wyjaśniamy pojęcie lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość. 

Prawo cywilne wyróżnia nieruchomości gruntowe, budynkowe oraz lokalowe. 
Zgodnie z art. 46 § 1 k.c. nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności( grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. 

W obowiązującym stanie prawnym odrębną własność części budynków (lokali) regulują przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali (.Dz.U. z 2000r., Nr 80, poz. 903 ze zm, dalej u.wł.l.)
Przepisy tej ustawy są przepisami szczególnymi w stosunku do przepisów Kodeksu cywilnego co oznacza, że tylko w zakresie nie unormowanym tą ustawą należy stosować przepisy Kodeksu cywilnego. Wyraźnie wynika to z treści art. 1 ust. 2 u.wł.l. Ustawa wymaga aby lokal był wyodrębniony fizycznie oraz prawnie z budynku.

Możliwość ustanawiania odrębnej własności lokali istnieje we wszystkich rodzajach budynków, a zatem zarówno w obrębie małych domów mieszkalnych jak i domów wielomieszkaniowych. Według art. 2 ust. 1 u.wł.l. odrębną własność lokalu może stanowić samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o  innym przeznaczeniu. Przez odrębną własność lokalu należy rozumieć samodzielny lokal, czyli fizycznie wydzieloną część budynku trwale związanego z gruntem, który na  podstawie przepisów ustawy o własności lokali został wyodrębniony w przedmiot odrębnej własności. O fizycznym wyodrębnieniu lokalu stanowi art.2 ust 2 u.wł.l. Samodzielnym lokalem mieszkalnym w rozumieniu art. 2 ust. 2 u.wł.l. jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, służąca wraz z pomieszczeniami pomocniczymi zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio do lokali wykorzystywanych zgodnie z ich przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne. Ponadto wymaganym przez  ustawę kryterium, które musi spełniać lokal w celu ustanowienia jego odrębnej własności, jest samodzielność. Spełnienie wymogu samodzielności stwierdza starosta w  formie zaświadczenia lub sąd, jeżeli do ustanowienia nieruchomości lokalowej dochodzi w postępowaniu sądowym o zniesienie współwłasności nieruchomości oraz  w  postępowaniu o dział spadku.

Pomieszczenia przynależne do lokalu
Zgodnie z ustawą o własności lokali do lokalu mogą przynależeć jako jego części składowe, również inne pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie  przylegały lub były położone w graniach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym został wyodrębniony dany lokal, w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż, określane mianem pomieszczeń przynależnych (art. 2 ust.4 u.wł.l.). 
W związku z powyższym przedmiotem odrębnej własności jest zatem prawnie wyodrębniony samodzielny lokal wraz z pomieszczeniami do niego przynależnymi. 


Nieruchomość wspólna 
W  przypadku wyodrębnienia lokali nadal jednak istnieje fizyczny i funkcjonalny związek lokali z nieruchomością gruntową oraz nieruchomością budynkową, albowiem powstaje tzw. nieruchomość wspólna, którą zgodnie z treścią art.3 ust. 2 u.wł.l. stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. W razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokalu. Oznacza to,  że  grunt na którym został wniesiony budynek oraz części wspólne tego budynku takie jak: fundamenty, ściany nośne, mury zewnętrzne, dach, kominy, klatka schodowa, winda, brama, instalacja elektryczna, wodna, kanalizacyjna, gazowa, strych itp. służą do użytku ogółu właścicieli lokali, stanowiąc ich współwłasność. Udział we współwłasności jest  ściśle związany z prawem do lokalu. Współwłasność ta określana jest w doktrynie mianem „współwłasności przymusowej” i nie można żądać jej zniesienia, co oznacza, że nikt nie  może dochodzić wydzielenia mu na wyłączną własność określonej części działki, dachu, klatki schodowej czy fundamentów. Stanowiące części składowe nieruchomości, prawa związane z ich własnością dzielą losy prawne nieruchomości. Zatem przeniesienie prawa własności nieruchomości pociąga za sobą przeniesienie związanego z nią prawa. Z drugiej zaś strony niedopuszczalne jest zbycie samego prawa związanego z własnością nieruchomości bez  równoczesnego zbycia prawa własności nieruchomości. 

Wielkość udziału właściciela wyodrębnionego lokalu w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do  lokalu do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz  z  pomieszczeniami przynależnymi do nich, natomiast udział w nieruchomości wspólnej właściciela samodzielnych lokali nie wyodrębnionych, odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi (art. 3 ust. 3 u.wł.l.). 

W celu ustanowienia odrębnej własności lokalu niezbędne jest, obok wyodrębnienia fizycznego jego wyodrębnienie prawne. Na skutek konstytutywnych zdarzeń prawnych powstaje dopiero prawo własności nieruchomości lokalowej. Wraz z ustanowieniem odrębnej własności lokalu następuje w sensie własnościowym „wyjęcie” lokalu z  nieruchomości macierzystej, które po tym zdarzeniu funkcjonują rozdzielnie, stanowiąc odrębne przedmioty własności. W konsekwencji ustanowienia odrębnej własności lokali każdy właściciel jest samodzielnym podmiotem prawa własności lokalu i samodzielnie występuje na zewnątrz w tym przedmiocie, a ponadto właściciele poszczególnych lokali (wyodrębnionych i nie wyodrębnionych) występują na zewnątrz łącznie jako jedna strona własności niewydzielonych części nieruchomości wspólnej. 
W  świetle obowiązującej ustawy o własności lokali, odrębną własność lokalu można ustanowić w drodze umowy, w drodze jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości albo orzeczenia sądu znoszącego współwłasność. Bez względu jednak na tryb ustanowienia odrębnej własności lokalu, warunkiem jego powstania jest wpis w księdze wieczystej, który ma charakter konstytutywny. Oznacza, to, że odrębna własność lokalu powstaje dopiero z chwilą dokonania wpisu w  księdze wieczystej, dodać należy, że z datą wsteczną od dnia złożenia wniosku do sądu o dokonanie wpisu. W tym miejscu należy podkreślić, że wpis do księgi wieczystej ma  charakter konstytutywny (prawotwórczy) tylko wtedy gdy tak stanowi przepis szczególny.  Wpis konstytutywny do księgi wieczystej w omawianej sytuacji dotyczy tylko pierwszego wpisu – niezbędnego do powstania lokalu.  Kolejne zmiany właścicieli lokalu wpisywane do księgi wieczystej prowadzonej już dla nieruchomości lokalowej mają już charakter deklaratoryjny. Zatem nabywając lokal z rynku wtórnego, który jest już fizycznie i prawnie wyodrębniony i prowadzona jest dla niego odrębna księga wieczysta – mamy do czynienia z wpisem o  charakterze deklaratoryjnym. 



Co to jest świadectwo charakterystyki energetycznej?
- Jest to dokument zawierający  zbiór danych i wskaźników energetycznych budynku lub lokalu, określających całkowite zapotrzebowanie na energię niezbędną do ich użytkowania. Dokument ten określa zapotrzebowanie na energię w budynku / lokalu niezbędną do ogrzania, przygotowania ciepłej wody, klimatyzacji i wentylacji oraz niekiedy oświetlenia (w przypadku budynków użyteczności publicznej). 

Z dniem 9 marca 2015 roku weszła w życie ustawa z dnia 29 sierpnia 2014 roku o charakterystyce energetycznej budynków (Dz. U. z 2014r., poz. 1200). 
Zgodnie z art. 11 powołanej ustawy:
  • osoba będąca właścicielem budynku lub lokalu mieszkalnego/lokalu użytkowego 
  • osoba, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, 
przy zawarciu umowy sprzedaży tych nieruchomości albo zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, powinna dostarczyć Nabywcy świadectwo charakterystyki energetycznej, 
natomiast - 
przy zawarciu umowy najmu tych nieruchomości powinna dostarczyć Najemcy  kopię świadectwa charakterystyki energetycznej.

W przypadku gdy Zbywca albo Wynajmujący nie wywiąże się z obowiązku, o którym mowa powyżej, Nabywca albo Najemca ma prawo w terminie 14 dni od dnia zawarcia umowy przeniesienia własności lub umowy najmu wezwać pisemnie Zbywcę albo Wynajmującego do wywiązania się z tego obowiązku w terminie 2 miesięcy od dnia doręczenia wezwania. W przypadku gdy świadectwo charakterystyki energetycznej albo jego kopia nie zostaną przekazane w terminie 2 miesięcy od dnia doręczenia wezwania, o którym mowa powyżej, Nabywca / Najemca ma prawo w terminie nie dłuższym niż 12 miesięcy (6 miesięcy w przypadku umowy najmu)  licząc od dnia zawarcia umowy, zlecić sporządzenie świadectwa charakterystyki energetycznej na koszt Zbywcy / Wynajmującego.
Nabywca albo Najemca nie mogą zrzec się prawa, o którym mowa powyżej. 

W przypadku niedostarczenia Nabywcy świadectwa charakterystyki energetycznej przy zawarciu umowy sprzedaży nieruchomości albo zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, w akcie notarialnym notariusz co do zasady zamieszcza stosowne pouczenie o treści art. 11 ustawy z dnia 29 sierpnia 2014 roku o charakterystyce energetycznej budynków. 

Niedoręczenie świadectwa charakterystyki energetycznej przy zawieraniu aktu notarialnego umowy sprzedaży nieruchomości bądź przeniesienia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, nie spowoduje jednak nieważności czynności prawnej przeniesienia własności nieruchomości.